top of page

Advies HPF Huurbeleid 2023


Aan:

Woningcorporatie SOR

Directie Wonen

Postbus 22260,

3003 DG Rotterdam


Rotterdam, 27 februari 2023

Betreft: Advies HPF Huurbeleid 2023


Behandeld door: HPF-bestuur


Geachte Directie,


In uw adviesaanvraag huurverhoging van 11 januari 2023 verzocht u het

HuurdersplatformSOR (HPF) advies uit te brengen over uw voorgenomen besluit over de

invulling van de huurverhoging 2023.

Basis voor het voorstel waarover we advies uitbrengen zijn de uitgangspunten, die SOR in

november 2022 met het HPF heeft besproken en de Nationale Prestatieafspraken, waarbij

o.a. de koppeling met inflatie is vervangen door de gemiddelde CAO loonontwikkeling.


Voorgenomen besluit SOR

Sociale huurwoningen (DAEB)

Gemiddelde huurverhoging

De gemiddelde huurverhoging SOR voor het DAEB bezit zal in 2023 2,6% bedragen.

We volgen hiermee de Nationale Prestatieafspraken die zijn gemaakt in het kader van de

afschaffing van de verhuurdersheffing. Een deel van het geld van de verhuurdersheffing

vloeit hierdoor weer terug naar de huurders en komt ten goede aan de betaalbaarheid.


Huurverhoging 2023 DAEB bezit

Alle woningen: 2,6% (-CAO loonontwikkeling – 0,5%), m.u.v. zeer goedkope

woningen en huurders die aanmerking komen voor wettelijke eenmalige huurverlaging


Eenmalige huurverlaging DAEB

De wetgeving voor de huurverlaging voor sociale huur is nog niet gereed. De uitvoering

van de eenmalige huurverlaging is naar alle waarschijnlijkheid hetzelfde als in 2021.

Verschil met de eenmalige huurverlaging 2021 is, dat :

  • de groep huurders die nu in aanmerking komt qua inkomen kleiner is; alleen huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Hier horen de volgende inkomensgrenzen bij:

o Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 23.250 per jaar

o Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 30.270 per jaar

o Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 24.600 per jaar

o Meerpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 32.730 per jaar

  • de huren nu niet verlaagd moeten worden tot de aftoppingsgrens, maar tot €575,03 (prijspeil 2023). Er komen dus meer woningen potentieel in aanmerking voor een huurverlaging.

Eenmalige huurverlaging DAEB

Deze wordt doorgevoerd zodra wetgeving gereed is:

Huur van bewoners die in aanmerking komen qua inkomen wordt verlaagd naar €575,03


Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)

Door de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)is het mogelijk huurders met een hoger

inkomen een hogere huurverhoging te geven. We zien ditjaar af van de IAH. Ook de hogere

inkomens krijgen dus een huurverhoging van 2,6%.


Inkomensafhankelijke huurverhoging DAEB

SOR maakt in 2023 geen gebruik van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke

huurverhoging door te berekenen.


Zeer goedkope woningen

Voor zelfstandige DAEB-huurwoningen met een huur onder €300,- wordt vanaf 1 juli 2023 een huurverhoging van maximaal €25,- toegestaan; ongeacht het huishoudinkomen van de huurder. Deze regeling is in het leven geroepen zodat de prijs/kwaliteitverhouding van deze heel goedkope woningen sneller in balans gebracht kan worden. Dit is ook een van de doelstellingen uit de portefeuillestrategie.

SOR gaat dan ook, net als 2022, (gedeeltelijk) van deze mogelijkheid gebruik maken. Huurders met een huur onder €300,- krijgen niet standaard € 25,- huurverhoging, maar er wordt afgetopt op een nieuwe netto huur van € 300. Uitzondering hierop zijn de woningen die al tegen de € 300 aanzitten en door een reguliere huurverhoging van 2,6% al door de € 300,- heen schieten. Zij krijgen de reguliere huurverhoging.


Zeer goedkope woningen DAEB

Woningen huur < €300:

Huurverhoging 2023 maximaal € 25,- met een minimum van reguliere huurverhoging van 2,6%


Vrije-sectorwoningen (niet-DAEB)

In voorgaande jaren was het noodzakelijk een onderscheid te maken in ingangsdatum contract bij de huurverhoging percentages voor de niet-DAEB woningen.

Eind 2022 is een wetsvoorstel aangenomen waarin ook voor alle vrije sectorwoningen de

huurverhoging in 2023 losgekoppeld wordt van inflatie. In 2023 mag de huurverhoging voor

alle niet-DAEB woningen CAO loonontwikkeling + 1% zijn. Dit komt uit op 4,1%. Dit percentage ligt een stuk onder de inflatie van 10%.


Huurverhoging 2023 niet-DAEB bezit

Alle woningen: 4,1 % (= CAO loonontwikkeling + 1%)


Parkeerplekken, bergingen en kasten

Om huurders tegemoet te komen koppelt SOR de huurverhoging voor de parkeerplekken

dit jaar ook los van inflatie, net zoals bij de woningen. De huurverhoging voor de

parkeerplekken wordt gelijk aan de huurverhoging voor de niet-DAEB woningen (CAO

loonontwikkeling +1%).

De huren van bergingen en kasten worden, net als in 2022, niet verhoogd per 1 juli 2023.


Huurverhoging 2023 overig

Huurverhoging parkeerplekken: 4,1%

Huurverhoging bergingen en kasten: 0%



 

HPF advies


Ongeacht de inhoud van onderstaand advies, constateert het HPF aan de hand van de

adviesaanvraag allereerst dat SOR haar verantwoording neemt in de huidige wooncrisis en

spreekt daar zijn waardering voor uit. Het HPF heeft het voorgenomen besluit huurverhoging

2023 geanalyseerd en is, mede na raadpleging van de achterban, tot de hiernavolgende

conclusies gekomen.


Sociale huurwoningen (DAEB)


Gemiddelde huurverhoging

De gemiddelde huurverhoging voor het DAEB bezit zal in 2023 2,6% (3,1%-0,5%) bedragen,

conform hetgeen hierover is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken.


Huurverhoging per woning

Nu de woningnood steeds nijpender wordt en SOR op alle mogelijke manieren probeert

woningen toe te voegen, o.a. door projecten als de BIG5, die gefinancierd moeten worden door middel van de kasstromen, kan het HPF zich vinden in uw voorstel van 2,6% huurverhoging voor de woningen in uw DAEB bezit. Natuurlijk zou het ideaal zijn geweest als er helemaal geen huurverhoging zou komen maar dat is niet realistisch, gezien uw verantwoording ten aanzien van wettelijke vereisten en het gezond houden van de woningcorporatie SOR tegen de achtergrond van de economische ontwikkelingen, zoals loonsverhogingen, prijsstijgingen van materialen, enz.


Eenmalige huurverlaging DAEB

De wetgeving hiervoor is inmiddels gereed; de eenmalige huurverlaging kan worden doorge-

voerd.


Inkomensafhankelijke huurverhoging DAEB

SOR maakt in 2023 geen gebruik van deze mogelijkheid. Dit betekent dat ook de hogere

inkomens een huurverhoging van 2,6% krijgen. Het HPF is blij met dit besluit.


Zeer goedkope woningen

Het HPF is akkoord met de aanpak zoals SOR in haar adviesaanvraag heeft omschreven.


Vrije sectorwoningen (niet-DAEB)


Huurverhoging niet-DAEB bezit

Voor de verhoging van 4,1% voor de vrije sectorwoningen geeft het HPF een negatief advies.


Hoewel het HPF begrijpt dat voor SOR de meeste inkomsten te halen zijn uit de huur(verhoging) in de vrije sector, merkt het HPF op dat de voorgestelde huurverhoging 1%

boven de gemiddelde loonstijging ligt. Echter, (ook) huurders in de vrije sectorwoningen

“genieten” veelal geen loonstijging: immers, gepensioneerden hebben een AOW-uitkering

plus een pensioen dat al sinds 1 januari 2009 (dus gedurende maar liefst 13 jaar !) vrijwel niet meer is geïndexeerd, zodat er in feite sprake is van een jarenlange loondaling.

Naast de stijging van de energiekosten en de lokale heffingen (in Rotterdam 4,5% tot 5%

hoger) is er sprake van een aanzienlijke stijging van de kosten van levensonderhoud, met als

gevolg dat ook deze huurders in zwaarder weer terecht zijn gekomen. In deze groep is dan

ook sprake van veel verborgen armoede.

Het mag zo zijn dat de voorgestelde huurverhoging van 4,1% een stuk onder de inflatie van

10% ligt, maar de huurders van de vrije sectorwoningen hebben evenzogoed te maken met

alle voornoemde lastenstijgingen als gevolg van bedoelde inflatie. Bovendien gelden de

maatregelen van de overheid ter voorkoming van verdere armoede niet voor hen. Anders

gezegd: het HPF kan geen argumenten bedenken waarom de huren voor deze groep zo veel

meer verhoogd moeten worden als bij de DEAB-woningen.

Al het voorgaande brengt met zich mee dat ons advies luidt om voor de huurverhoging niet-

DAEB bezit dezelfde methodiek toe te passen als bij de sociale huurwoningen, namelijk om de maximaal toegestane huurverhoging van 4,1% te verminderen met 0,5% en aldus de

huurverhoging vast te stellen op 3,6% (CAO loonontwikkeling + 0,5%).


Parkeerplekken, bergingen en kasten

Het HPF gaat akkoord met de beide voorstellen zoals SOR die in haar adviesaanvraag heeft

omschreven.




Hoogachtend,

Het Huurdersplatform



Advies HPF huurverhoging 2023-Definitief-web
.pdf
Download PDF • 344KB

ความคิดเห็น


bottom of page