Geachte Directie,
Wij ontvingen uw “Adviesaanvraag huurverhoging 2024” per brief van 18 januari jl. In reactie daarop doen wij u hierbij, na raadpleging van onze achterban, ons advies in dezen toekomen.
Allereerst willen wij u danken voor de toelichting die u tijdens de Voorzittersvergadering op 19 februari 2024 hebt gegeven. Zoals u weet, hebben wij nadien nog verder overleg met de Voorzitters gevoerd over de door u voorgestelde huurverhogingspercentages. Het HPF wil niet verhelen dat er na uw vertrek een min of meer moedeloze sfeer in de vergaderzaal hing, zo van “we kunnen zeggen wat we willen, maar SOR luistert toch niet naar ons, ze weten niet in welke moeilijke financiële situatie de huurders zich bevinden ...”.
Het is dan ook voor veel huurders een moeilijke tijd omdat het leven onrustig is; er verandert steeds wel wat en men weet niet hoe het verder gaat. De huren stijgen al vele jaren in een hoger tempo dan het inkomen: in de periode 1990 – 2020, dus gedurende 30 jaar, zijn de huurprijzen met 162% gestegen, hetgeen 1,8 keer sneller is dan de inflatie die in diezelfde periode met iets minder dan 90% steeg. De huurkosten nemen dus een steeds groter deel van ons inkomen in beslag (volgens gegevens van het CBS). Het is frappant dat we het elk jaar weer hebben over de betaalbaarheid van de huren, terwijl de praktijk nu juist uitwijst dat hiervan weinig terecht komt. Het staat vast dat daarin voor onze huurders geen verbetering is opgetreden, integendeel: alleen maar een verslechtering. Maar als het aan SOR ligt gaan de huren per 1 juli a.s. weer flink omhoog, met een hoger percentage dan in een lange tijd is gehanteerd.
Het is aan het HPF om hier wat van te vinden want wij zijn immers de spreekbuis van onze huurders. Hoe kunnen wij met een zo hoge stijging nog een positief advies uitbrengen? Kunnen we deze stijging op enigerlei wijze verklaren en billijken? Is deze stijging door ons en door de BC’s uit te leggen aan de huurders? Daarenboven - en niet in de laatste plaats - is er de vraag, zoals we deze ook hebben besproken tijdens het overleg op 16 november 2023 met de Raad van Commissarissen: “wat hebben onze huurders eraan?”, dus kan SOR ons uitleggen hoe onze huurders gaan profiteren van de opbrengst van de huurverhoging?
SOR staat al lang onder verscherpt toezicht. Leningen konden niet genomen worden. Alle activiteiten moesten betaald worden uit de kasstroom. Het verscherpt toezicht is nu opgeheven maar nog steeds kunnen er geen leningen worden aangetrokken, want dit wordt door het Waarborgfonds bepaald, zo hebt u ons in uw toelichting laten weten. Toch wil SOR doorstarten met de uitvoering van delen uit de BIG 5 en deze bekostigen uit de kasstroom, dit omdat het bijbouwen van nieuwe woningen een afspraak in de Nationale Prestatieafspraken is.
-2-
Het lijkt er echter sterk op dat onze huurders, die al meer dan 10 jaar hebben betaald aan de kosten om uit het verscherpt toezicht te komen, nu weer de pineut zijn en de BIG 5-plannen mogen bekostigen omdat het Waarborgfonds nog niet instemt met het aantrekken van leningen. Het HPF alsook de Voorzitters van de BC’s werpen de vraag op of dit niet een te haastige aanpak betreft?
U stelt dat het bouwen van nieuwe woningen nu eenmaal is afgesproken, niet alleen in de Nationale maar ook de Rotterdamse Prestatieafspraken, en dat – wanneer er niet wordt gebouwd – SOR hierop zal worden afgerekend, maar het HPF vraagt zich in gemoede af wat die afrekening dan zal behelzen. Immers, u kunt voor een uitstel met slechts 1 jaar toch valide argumenten aandragen, zoals het feit dat het Bijzonder Beheer van het Waarborgfonds alsdan is opgeheven? Kunt u onze huurders duidelijk maken welke gevolgen het voor SOR zou hebben wanneer de BIG 5 gedurende slechts 1 jaar zou worden uitgesteld?
Daarnaast hebt u aangegeven dat ook een afspraak in de Nationale Prestatieafspraken is dat de E-F-G-labels moeten worden weggewerkt. Het HPF wijst erop dat u de bekostiging van deze opgave niet kunt neerleggen bij de huurders, immers deze afspraak is gemaakt tegenover het niet langer hoeven betalen van de verhuurdersheffing (die overigens altijd door de sociale huurders is opgebracht). Met andere woorden: dit geld houdt SOR in de zak om daarmee de woningen met de betreffende labels aan te pakken. Het kan niet zo zijn dat onze huurders hiervoor als het ware dubbel worden belast.
Verder is er de opgave van het achterstallig onderhoud. SOR inventariseert dit jaar met welke panden zal worden gestart, wat er gedaan moet worden, enz., zodat er in 2025 hierover duidelijkheid is en een aanvang kan worden gemaakt. Ook hier geldt dat de daadwerkelijke kosten voor het onderhoud pas in 2025 zullen worden gemaakt, dus in het jaar waarin SOR weer borgbaar zal zijn.
U stelt dat de voorgestelde huurverhogingspercentages nodig zijn voor het behalen van àlle door u gestelde doelen. Echter, tegen de achtergrond van de maatschappelijke ontwikkelingen (lees: prijsstijgingen op alle gebied) is het matigen van de huurstijging voor 2024 niet alleen redelijk en billijk, maar zelfs noodzakelijk. Onderstaand zal het HPF dit standpunt nader toelichten, maar reeds nu geven wij u de volgende adviezen mee om bedoelde huurmatiging te bereiken:
Uw verwachting is dat SOR volgend jaar uit het Bijzonder Beheer is van het WSW en dan wel leningen mag sluiten en kan gaan investeren in de BIG 5. Als pas dan gestart wordt met de investeringen voor de BIG 5 kan de huurstijging voor 2024 gematigd worden.
De matiging van de huurverhoging 2024 kan ook bereikt worden door een verantwoord en verscherpt zuinig en efficiënt beheer binnen de eigen organisatie.
De matiging van de huurverhoging 2024 kan mede bereikt worden door er scherp op toe te zien dat de kosten van het achterstallig onderhoud pas daadwerkelijk zullen worden gemaakt in 2025.
In het vervolg van deze brief zullen wij de voorgestelde huuraanpassing per deel van een reactie voorzien.
-3-
Sociale huurwoningen.
Uw voorstel is een huurverhoging van 5,3%. (m.u.v. zeer goedkope woningen)
Het HPF constateert dat u de maximaal mogelijke huurverhoging wenst door te voeren en dat u zulks baseert op hetgeen is overeengekomen in de Nationale Prestatieafspraken. Het HPF heeft dit voorstel als een bittere teleurstelling ervaren, temeer waar - notabene bij herhaling - wordt geschermd met “betaalbaarheid”. Juist die betaalbaarheid, ten aanzien waarvan u blijk geeft dit toch hoog in het vaandel te hebben, waagt het HPF te betwijfelen.
U stelt – op grond van de Nationale Prestatieafspraken – dat het koppelen van de huurstijging aan de CAO-loonstijging bedoeld is om de zogenaamde huurquote gemiddeld te verbeteren. Het mag zo zijn dat de huurquote gemiddeld is verbeterd, maar uit een berekening van het HPF is gebleken dat de levensstandaard voor vele huurders aanzienlijk is verslechterd en zij dus als gevolg van het koppelen van de huurstijging aan de CAO-loonstijging van de regen in de drup zijn beland. Ook het NIBUD vermeldt dat huurders op het sociaal minimum met te hoge huurquotes te kampen hebben! In het verlengde hiervan acht het HPF uw stelling dat door het vervallen van de verhuurderheffing geld terugstroomt naar de huurders ongeloofwaardig.
Het HPF heeft berekend dat bijvoorbeeld een alleenstaande huurder met uitsluitend AOW in een sociale huurwoning (als het ware in zijn portemonnee gekeken) ongeveer Euro 10,= overhoudt na een huurverhoging van 5,3% en het “meenemen” van huur- en zorgtoeslag, alsook de premie basis zorgverzekering en het eigen risico, dus allemaal posten waar deze huurder in beginsel geen invloed op heeft. Echter, hierbij is dan nog geen rekening gehouden met het feit dat de gemeentelijke belastingen 2024 zeer aanzienlijk zijn verhoogd: afvalstoffenheffing maar liefst met 14% en waterschapsbelasting met 6,7% en dat daarnaast de energielasten zijn gestegen ten opzichte van 2021 (dus van vóór de energiecrisis) met ruim 70% (2021 = Euro 1.400,= per jaar / 2022 = Euro 3.000,= per jaar / 2023 = Euro 2.400,= per jaar). Nog daargelaten alle overige prijsstijgingen becijfert het CBS alleen al voor voedingsmiddelen een gemiddelde prijsstijging van 11% in 2023.
Verder merkt het HPF op dat huurders die naast de AOW nog een pensioen(tje) genieten, al meer dan 10 jaar geen enkele verhoging/indexering van hun pensioen mochten ontvangen, een gegeven dat nooit meer in te halen is.
Kortom, tegen het licht van al het voorgaande is het HPF van mening dat een matiging van de huurstijging niet alleen redelijk en billijk is, maar ook noodzakelijk. Dit klemt temeer waar in de Nationale Prestatieafspraken niet is afgesproken dat de maximum verhoging van 5,3% moet worden doorgevoerd ! Juist het omgekeerde is het geval, namelijk dat de huurverhoging niet hóger mag zijn dan 5,3%, met andere woorden: een lagere huurverhoging dan voormeld percentage behoort dus zonder meer tot de mogelijkheden. Daar komt nog bij dat het HPF grote moeite heeft met het hanteren van 2 verschillende rekenmethoden voor de verhoging van de huur van de sociale huurwoningen en de vrije sector. Het wil het HPF voorkomen dat er met 2 maten gemeten wordt: de koppeling van de CAO-loonstijging bij de één en die aan de inflatie bij de ander.
-4-
Het HPF is dan ook van mening dat een dergelijke regeling onrechtvaardig is en dat er daarom eenzelfde huurverhogingspercentage over de gehele linie (m.u.v. zeer goedkope woningen) moet worden gehanteerd en wel met een gematigd percentage van maximaal 4,3%.
Wij kunnen om bovenstaande argumenten niet instemmen met de voorgestelde huurverhoging van 5,3 % en adviseren daarom negatief.
Wij stellen daartegenover voor om de huur van de sociale huurwoningen te verhogen met een gematigd percentage van maximaal 4,3%.
-----------------
Ten aanzien van uw voorstellen met betrekking tot de zeer goedkope woningen, de
inkomensafhankelijke huurverhoging en de eenmalige huurverlaging adviseren wij positief.
-----------------
Vrije sectorwoningen.
Uw voorstel is om deze woningen de maximaal toegestane huurverhoging op te leggen van 5,5 %, echter voor de vrije sectorwoningen met een huurcontract van voor juli 2011 wordt een huur- verhoging van 4,5 % toegepast.
Zoals hierboven onder het hoofdstuk Sociale Huurwoningen al is beargumenteerd is het HPF van mening dat ook voor deze woningen een gematigde huurverhoging van maximaal 4,3% moet gelden. Ook de huurders van de vrije sectorwoningen zien zich immers geconfronteerd met almaar hogere prijzen op elk gebied terwijl er al jaren lang geen sprake is van een verhoging/indexering van hun pensioenen.
Met de voorgestelde 5,5 % maxiaal toegestane huurverhoging kunnen we evenmin instemmen en adviseren daarom negatief.
Wij stellen daartegenover voor om de huur van alle vrije sectorwoningen te verhogen met een gematigd percentage van maximaal 4,3%.
--------------------
Overige eenheden.
Met uw voorstellen met betrekking op parkeerplekken (huurverhoging van 4,5 %) en bergingen en kasten (huurverhoging 0%) kunnen we instemmen en adviseren wij positief.
----------------------
-5-
Tenslotte:
Het HPF merkt op dat een huurverhoging van maximaal 4,3% nog altijd zeer fors is, mede gelet op de percentages die in de afgelopen jaren zijn doorgevoerd, maar het HPF is zich ervan bewust dat nu het leven steeds duurder wordt en dit dus een breed probleem is gaan vormen in onze maatschappij, dit probleem niet uitsluitend op te lossen is via het huurbeleid.
Desondanks meent het HPF een dringend beroep te moeten doen op het nodige begrip van de zijde van SOR waar het gaat om de penibele financiële situatie waarin onze huurders zich bevinden, een situatie die alleen maar nijpender zal worden bij het doorvoeren van de door u voorgestelde huurverhogingspercentages voor zowel de sociale huurwoningen als de vrije sectorwoningen. Het hanteren van een gematigd percentage van maximaal 4,3% zal nét nog dat beetje, maar o zo nodige “lucht” aan onze huurders verschaffen.
Samengevat is het duidelijk dat het advies met betrekking tot de door SOR voorgestelde
huurverhogingspercentages in hoofdlijn negatief is, reden waarom het HPF voorstelt om met u in overleg te gaan om te bezien of hierover alsnog overeenstemming kan worden bereikt.
Graag zal het HPF het bovenstaande nader toelichten tijdens ons gesprek op 28 februari 2024 om 13.30 uur.
Met vriendelijke groet,
Het HPF bestuur