top of page

Huurbeleid 2023 -Adviesaanvraag SOR





Huurdersplatform SOR -




Rotterdam, 11 januari 2023

Betreft: adviesaanvraag huurverhoging 2023




Beste bestuursleden van het HPF,


In november 2022 hebben we u meegenomen in de uitgangspunten voor de huurverhoging 2023. Dit waren voorlopige uitgangspunten, omdat het wettelijk kader op dat moment nog niet volledig duidelijk was. Dat is op dit moment, op één onderwerp na, wel bekend. Gezien de tijd die benodigd is voor de uitvoering, hebben we uw advies begin maart nodig. We hebben daarom besloten u nu toch al een formele adviesaanvraag te sturen.



Vooraf

SOR wil en moet haar verantwoording nemen in deze wooncrisis. De beschikbaarheid van goedkope ouderenwoningen staat onder druk. Ze gaat daarom de komende jaren goedkope woningen toevoegen aan haar voorraad door optoppen, ondertoppen, nieuwbouw, splitsen en woning delen(Big 5). Dit doet ze niet alleen voor woningzoekenden, maar ook voor haar huidige huurders. Zij krijgen zo de mogelijkheid om door te stromen naar een goedkopere (kleinere) woning als ze dat wensen. Deze ingrepen kosten geld en zullen gezien de situatie van SOR geheel opgebracht moeten worden uit de kasstromen. Dit betekent dat er gestuurd wordt op maximalisatie van de kasstromen en dus ook de ruimte binnen de huurverhoging maximaal gebruikt moet worden.

Betaalbaarheid hebben we echter ook hoog in het vaandel staan. Zoals u weet, zoeken we jaarlijks naar een evenwicht tussen optimalisatie van de kasstromen en betaalbaarheid. Dit jaar is deze zoektocht voor ons ingevuld door de betaalbaarheidsafspraken in de Nationale Prestatieafspraken. De financiële ruimte binnen de huurverhoging is door deze afspraken heel sterk beperkt ten gunste van de betaalbaarheid voor huurders. De maximale huurverhoging ligt een flink stuk onder de inflatie en een deel van de huurders krijgt, als wetgeving tijdig gereed is, zelfs een huurverlaging. Zo vloeit een deel van geld van de afschaffing van de verhuurdersheffing via het huurbeleid weer terug naar de huurders. Hieronder lichten wij het beleid 2023 toe met daarbij per kopje een samenvatting om deze complexe materie voor u helder en inzichtelijk te maken.


Sociale huurwoningen (DAEB)

Gemiddelde huurverhoging

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken (gezien de hoge inflatie) de maximale huurverhoging de komende jaren niet meer te koppelen aan de inflatie. De maximale huurstijging per corporatie wordt drie jaar lang vastgesteld op de CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Inmiddels is eind 2022 vastgesteld door de minister dat het cijfer dat gebruikt moet worden voor de CAO loonontwikkeling 2022 3,1% is. De maximale gemiddelde huurverhoging voor 2023 komt daarmee op 2,6%. De gemiddelde huurverhoging SOR voor het DAEB bezit zal in 2023 2,6% bedragen. We volgen hiermee de Nationale Prestatieafspraken die zijn gemaakt in het kader van de afschaffing van de verhuurdersheffing. Een deel van het geld van de verhuurdersheffing vloeit hierdoor weer terug naar de huurders en komt ten goede aan de betaalbaarheid. De gemiddelde huurverhoging 2023 van SOR ligt hiermee een flink stuk onder de inflatie 2022 (10%).


Huurverhoging per woning

Ook het % maximale huurverhoging per DAEB woning is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Deze mag de komende drie jaar maximaal de CAO-loonontwikkeling van het voorgaande jaar zijn (voor 2023: 3,1%). Er is dus (een kleine) ruimte om te differentiëren per woning zolang het maximum per corporatie maar niet wordt overschreden. Gezien de geringe ruimte en het feit dat door de eenmalige huurverlaging lagere inkomens al tegemoet worden gekomen, zal de huurverhoging in 2023 per woning niet gedifferentieerd worden,



Huurverhoging 2023 DAEB bezit

Alle woningen: 2,6% (-CAO loonontwikkeling – 0,5%), m.u.v. zeer goedkope woningen en huurders die aanmerking komen voor wettelijke eenmalige huurverlaging.


Eenmalige huurverlaging DAEB

In 2021 waren de corporaties verplicht eenmalig de huren van bewoners met een inkomen lager dan de passendheidsgrens te verlagen tot de passendheidsgrens. Deze eenmalige huurverlaging is in de Nationale Prestatieafspraken opnieuw opgenomen voor 2024. Op aandringen van onder andere Aedes en de Woonbond is deze nu vervroegd naar 2023. De benodigde wetgeving hiervoor moet wel nog langs de twee Kamers. Ministerie en Aedes zijn nog in onderhandelijk over de termijn waarop dit afgerond is. Ideaal zou zijn als de huurders die in aanmerking komen, bekend zijn voordat de aanzeggingen huurverhoging verstuurd worden. Zo wordt vookomen dat deze huurders twee brieven ontvangen: eerst ( voor 1 mei) aanzegging huurverhoging per 1 juli en daarna (voor 1 juni) huurverlaging per 1 juli.


Corporaties beschikken niet over inkomensgegevens van haar bewoners. De uitvoering van de eenmalige huurverlaging is naar alle waarschijnlijkheid hetzelfde als in 2021. Via wetgeving wordt geregeld dat corporaties bij de Belastingdienst kunnen opvragen welke adressen in aanmerking komen voor een huurverlaging. Van die adressen moeten ze de huur per 1 juli 2023 actief verlagen. De Belastingsdienst werkt met een peildatum. Huurders die na deze peildatum te maken hebben gekregen met een inkomensdaling waardoor ze toch in aanmerking komen voor huurverlaging, moeten deze zelf aanvragen bij de corporaties.

Verschil met de eenmalige huurverlaging 2021 is, dat :

  • de groep huurders die nu in aanmerking komt qua inkomen kleiner is; alleen huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Hier horen de volgende inkomensgrenzen bij: o Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 23.250 per jaar o Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 30.270 per jaar o Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 24.600 per jaar o Meerpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 32.730 per jaar

  • de huren nu niet verlaagd moeten worden tot de aftoppingsgrens, maar tot €575,03 (prijspeil 2023). Er komen dus meer woningen potentieel in aanmerking voor een huurverlaging.


Eenmalige huurverlaging DAEB

Deze wordt doorgevoerd zodra wetgeving gereed is: Huur van bewoners die in aanmerking komen qua inkomen wordt verlaagd naar €575,03.


Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)

Door de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) is het mogelijk huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging te geven. We hebben deze in 2022 doorgevoerd omdat we meer wilde sturen op draagkracht bij het zoeken naar opbrengsmaximalisatie. Gebleken is dat slechts een klein deel van de huurders hiervoor in aanmerking kwam en de extra huuropbrengsten gering waren.

Ook dit jaar is het mogelijk huishoudens met een hoger inkomen een hogere huurverhoging te geven. Het aantal huurders dat dit jaar in aanmerking zal komen zal naar verwachting nog lager zijn dan vorig jaar, omdat:

  • - Nieuwe huurders passend worden toegewezen waardoor ze niet in aanmerking komen en de groep huurders die in aanmerking komt dus niet groeit

  • - Een deel van de huurders die vorig jaar in aanmerking kwamen, nu al (bijna) de maximale huur betalen van hun woning

  • - Een deel van de huurders die vorig jaar in aanmerking kwamen, inmiddels niet meer in hun woning woont.

We zien daarom dit jaar af van de IAH. Ook de hogere inkomens krijgen dus een huurverhoging van 2,6%.


Inkomensafhankelijke huurverhoging DAEB

SOR maakt in 2023 geen gebruik van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te berekenen.


Zeer goedkope woningen

Voor zelfstandige DAEB huurwoningen met een huur onder €300,- wordt ook in 2023 een huurverhoging van maximaal €25,- toegestaan; ongeacht het huishoudinkomen van de huurder. Deze regeling is in het leven geroepen zodat de prijs/kwaliteitverhouding van deze heel goedkope woningen sneller in balans gebracht kan worden. Dit is ook een van de doelstellingen uit de portefeuillestrategie. SOR gaat, net als in 2022, (gedeeltelijk) van deze mogelijkheid gebruik maken1 . Huurders met met een huur onder €300,- krijgen niet standaard € 25,- huurverhoging, maar er wordt afgetopt op een nieuwe netto huur van € 300. Uitzondering hierop zijn de woningen die al tegen de € 300,- aanzitten en door een reguliere huurverhoging van 2,6% al door de € 300,- heen schieten. Zij krijgen de reguliere huurverhoging van 2,6%.


Zeer goedkope woningen DAEB

Woningen huur < €300 :

Huurverhoging 2023 maximaal € 25,- met een minimum van reguliere huurverhoging (2,6%)


Vrije sectorwoningen (niet-DAEB)

In voorgaande jaren was het noodzakelijk een onderscheid te maken in ingangsdatum contract bij de huurverhogingpercentages voor de niet-DAEB woningen. Contracten van voor juli 2011 mochten door contractafspraken maximaal inflatie krijgen. Overige contracten inflatie +1%. Dit onderscheid is dit jaar niet nodig. Eind 2022 is een wetsvoorstel aangenomen waarin ook voor alle vrije sectorwoningen 2 de huurverhoging in 2023 losgekoppeld wordt van inflatie. In 2023 mag de de huurverhoging voor alle niet-DAEB woningen CAO loonontwikkeling + 1% zijn. Dit komt uit op 4,1%. Dit percentage ligt een stuk onder de inflatie van 10%.


Huurverhoging 2023 niet-DAEB bezit

Alle woningen: 4,1 % (= CAO loonontwikkeling + 1%)


Parkeerplekken, bergingen en kasten

De huur van parkeerplekken mag verhoogd worden met het inflatiepercentage. Over 2022 was dat 10%. Om huurders tegemoet te komen koppelt SOR de huurverhoging voor de parkeerplekken dit jaar ook los van inflatie, net zoals bij de woningen. De huurverhoging voor de parkeerplekken wordt gelijk aan de huurverhoging voor de niet-DAEB woningen (CAO loonontwikkeling +1%). De huren van bergingen en kasten worden, net als in 2022, niet verhoogd per 1 juli 2023.


Huurverhoging 2023 overig

Huurverhoging parkeerplekken: 4,1%

Huurverhoging bergingen en kasten: 0%




 

1 Gaat slechts om 2 woningen

2 Dus ook de woningen met ingangsdatum contract voor juli 2011



extract Adviesaanvraag Huurverhoging 2023
.pdf
Download PDF • 188KB


Comentarios


bottom of page