top of page

reactie advies HPF huurverhoging 2024

behandeld door : Dick Mol

Aan: Bestuur van het Huurdersplatform SOR


Rotterdam, 11 maart 2024


Onderwerp: reactie advies HPF huurverhoging 2024


Geacht bestuur van het Huurdersplatform SOR,


Allereerst wil ik u bedanken voor uw advies over de huurverhoging 2024 en de mondelinge

toelichting daarop op 28 februari jl.


Alvorens op uw voorstel en de drie adviezen in te gaan, wil ik graag beginnen met de

beantwoording van de vraag die u ons op de 1ste pagina van uw brief stelt: “Kan SOR ons

uitleggen hoe onze huurders gaan profiteren van de opbrengst van de huurverhoging”.

Er is geen 1 op 1 relatie te leggen tussen de extra opbrengsten vanuit de huurverhoging en

het profijt dat de zittende (individuele) huurder hier direct van heeft. Ook voor SOR stijgen de kosten ieder jaar. U moet hierbij denken aan kosten van aannemers, verzekeringen, gemeentelijke belastingen, lonen etc. De jaarlijkse huurverhoging is simpelweg noodzakelijk om de dingen die SOR nu al doet te blijven doen op de manier zoals u van ons gewend bent en de belofte om vanaf 2025 achterstallig onderhoud te gaan aanpakken te kunnen waarmaken.


Daarnaast is SOR als woningcorporatie niet alleen verantwoordelijk voor goede en

betaalbare huisvesting voor haar huidige huurders maar moet zij ook een bijdrage leveren

aan de maatschappelijke opgaven die er zijn in Nederland, zoals het woningtekort.

Afspraken hierover zijn o.a. gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken. Deze zijn vertaald

in lokale prestatieafspraken die we met u hebben afgestemd en in Rotterdam en Voorne aan

Zee samen ondertekend hebben. De afspraken hebben er onder andere voor gezorgd dat

het afgelopen jaar een groot deel van de huurders een huurverlaging heeft gekregen (die

nog steeds doorwerkt) en dat de huurverhoging 2023 flink onder inflatie lag. Het niet

hoeven betalen van de verhuurdersheffing is bij lange na niet toereikend om alle overige

prestatieafspraken zonder huurverhoging te kunnen uitvoeren. Het optimaliseren van

kasstromen is noodzakelijk.


In uw advies stelt u voor de huurverhoging voor alle woningen (sociaal en vrije sector) vast

te stellen op 4,3% in verband met de betaalbaarheid voor huurders. We delen uw mening

dat de betaalbaarheid in het algemeen in Nederland voor een grote groep bewoners onder

druk staat. Zo laat het NIBUD onderzoek ook zien. Ik zeg bewust de betaalbaarheid in

algemene zin omdat de betaalbaarheid van het wonen daarvan slechts een onderdeel is. Op

de gestegen zorg-, energiekosten en gemeentelijke lasten waarover u spreekt, hebben wij

helaas geen invloed.


Bestaanszekerheid garanderen is niet de taak van een woningcorporatie. Betaalbare

huisvesting bieden wel. Juist om die reden hebben een groot deel van de huurders vorig

jaar een flinke huurverlaging gekregen en lag de huurverhoging voor de overige huurders

ver onder inflatie (huurverhoging 2,6%, inflatie 11,6%). In uw opmerking in uw brief dat

dat er voor uw huurders geen verbetering is opgetreden de afgelopen jaren maar alleen een

verslechtering, kunnen wij ons vanuit onze rol niet vinden. Deze maatregelen werken

overigens ook dit jaar nog door, doordat de huurverhoging wordt berekend over een lager

bedrag dan dat dit zou zijn geweest zonder deze maatregelen.


U vraagt ons de huurverhoging te verlagen voor alle woningen naar 4,3%. Gezien het feit

dat de huurverhoging dit jaar boven de inflatie en de stijging van de AOW en de pensioenen

ligt hebben we begrip voor deze stellingname. We stellen het op prijs dat u heeft

meegedacht in oplossingen. U heeft ons drie adviezen gegeven om deze verlaging te

bereiken zonder dat dit invloed heeft op de (binnenkomende) kasstromen. Helaas blijken uw

adviezen niet toepasbaar om een verlaging mogelijk te maken. We zien ook geen andere

mogelijkheden om aan uw verzoek tegemoet te komen. Dit betekent dat we uw voorstel

voor een verlaging naar 4,3% voor alle woningen niet overnemen, maar de huurverhoging

zullen doorvoeren zoals die verwoord is in de adviesaanvraag.


Hieronder licht ik per advies toe waarom het niet bruikbaar is om ruimte te creëren om een

huurverlaging mogelijk te maken.


Uitstel BIG 5

Zoals al eerder aangeven hebben we ook een maatschappelijk opgave en is de woningnood

in Nederland hoog. Het toevoegen van ouderenwoningen lost de grote vraag naar geschikte

ouderenwoningen op en kan de zo gewenste doorstroming weer op gang brengen. Het

toevoegen van woningen is niet voor niets een van de drie pijlers van het ondernemingsplan

zoals dit ook met u besproken is. Op dit moment vinden er al allerlei onderzoeken plaats en

worden er al projecten van de BIG 5 voorbereid. Hierover zijn ook al allerlei afspraken met

partijen gemaakt die niet zondermeer stilgelegd kunnen worden. Het is een rijdende trein,

waarvan het stopzetten en weer op gang brengen meer energie (lees geld) kost dan het

laten doorrijden van deze trein. Ook zou dit betekenen dat we de prestatieafspraken met de

gemeente Rotterdam, drie maanden na de gezamenlijke ondertekening, al niet nakomen.


Zuinig en efficiënt beheer binnen de organisatie:

U mag ervanuit gaan dat er in de MJB 2024 en volgende jaren net zoals op de

inkomstenkant, sterk gestuurd wordt op de uitgaven kant van het beheer binnen de eigen

organisatie. We blijven hierbij wel oog houden voor de specifieke doelgroep waaraan wij

onze woningen verhuren zodat dit niet ten koste gaat van de dienstverlening aan onze

huurders.


Kosten achterstallig onderhoud pas maken in 2025.

In de Meerjarenbegroting (MJB) is ervanuit gegaan dat er VANAF 2025 meer geld aan

onderhoud uitgegeven gaat worden zodat dit weer op peil komt. Uw advies is hiermee dus

als onderdeel van de MJB. Goed te melden is dat in deze MJB wel de door ons voorgestelde

huurverhoging 2024 is ingerekend. Zouden we meegaan in uw voorstel dan zou dat

betekenen dat we ook later aan achterstallig onderhoud kunnen gaan werken.


De reden dat het lastig is om “compensatie” te vinden voor een lagere huurverhoging is dat

het verlagen van de huurverhoging dit jaar ook grote gevolgen zou hebben op de inkomsten

van komende jaren. Eenmalig lijkt het bedrag “snel” terug te verdienen. In werkelijkheid

liggen de kosten hiervan over de jaren heen een factor 15 hoger. Stel de verlaging kost nu

eenmalig een half miljoen, dan betekent dat uiteindelijk een verlies aan inkomsten van 7,5

miljoen over de langere termijn. Een aanzienlijk bedrag dat grote gevolgen zou hebben voor

de uitgaven zoals nu opgenomen in de MJB. In deze MJB hebben we juist extra

onderhoudsuitgaven vanaf 2025 ingerekend (18 miljoen in 7 jaar) om onderhoud te kunnen

inhalen. Iets waar ik me hard voor heb gemaakt en, gezien de reacties op dit nieuws bij de

bedankdag en uw voorzittersoverleg, veel huurders blij mee zijn.


Met betrekking tot het onderscheid sociale sector/vrije sector geeft u aan dat u wilt

voorkomen dat er met twee maten gemeten wordt; CAO loonontwikkeling bij de sociale

sector, inflatie bij de vrije sector. We willen er op wijzen dat de overheid dit onderscheid

heeft gemaakt en in, de op dit moment geldende, wetgeving voor de vrije sector zelfs heeft

vastgelegd. We hebben dit onderscheid gemeend door te trekken naar de huurverhoging 1

juli, ten gunste van de huurders in de vrije sector. Zouden we voor de vrije sector dezelfde

SOR beleidslijn aanhouden als voor de sociale sector (opbrengstmaximalisatie) dan zou de

huurverhoging voor de vrije sectorwoningen naar alle waarschijnlijkheid hoger uitpakken

dan nu aan u voorgesteld. Zoals het er nu naar uitziet zal het maximum dat voor de vrije

sector gaat gelden van af 1 mei komen te liggen op 6,8% (CAO loonontwikkeling +1%).


Tot slot,

Zoals gezegd delen wij uw zorgen over de betaalbaarheid van het leven voor (een deel) van

de inwoners van Nederland. Zoals u ook aangeeft in uw brief laat het rapport van het NIBUD

zien dat de inkomenspositie van met name mensen met een inkomen rond het sociaal

minimum verslechtert. Zij houden minder geld over om hun huur en andere lasten te

betalen. Dat komt bijvoorbeeld omdat de zorgtoeslag daalt.


Geheel verrassend is dat niet, de Commissie Sociaal Minimum luidde hierover eerder in

2023 al de noodklok. De commissie stelt dat ‘mensen met een laag inkomen de komende

jaren tot honderden euro’s per maand tekortkomen, ondanks het geld dat in 2022 al is

uitgetrokken om huishoudens te helpen’. De commissie adviseert het sociaal minimum te

verhogen via de bijstand, het minimumloon (uitkeringen zijn hieraan gekoppeld) en

bijvoorbeeld ook de huurtoeslag. Ook moet het systeem toegankelijker en eenvoudiger

worden.


Recent heeft Aedes als onderdeel van de Landelijke Armoedecoalitie politici opgeroepen snel werk te maken van adviezen van deze commissie. SOR staat achter deze oproep. De rol van de overheid is de bestaanszekerheid van alle inwoners garanderen. Wij houden binnen onze mogelijkheden de huren zo betaalbaar mogelijk. Dat mogen huurders ook van ons verwachten.


Met vriendelijke groet,

Dick Mol

Directeur-Bestuurder SOR

コメント


bottom of page