behandeld door : Dick Mol
Aan: Bestuur van het Huurdersplatform SOR
Rotterdam, 11 maart 2024
Onderwerp: reactie advies HPF huurverhoging 2024
Geacht bestuur van het Huurdersplatform SOR,
Allereerst wil ik u bedanken voor uw advies over de huurverhoging 2024 en de mondelinge
toelichting daarop op 28 februari jl.
Alvorens op uw voorstel en de drie adviezen in te gaan, wil ik graag beginnen met de
beantwoording van de vraag die u ons op de 1ste pagina van uw brief stelt: “Kan SOR ons
uitleggen hoe onze huurders gaan profiteren van de opbrengst van de huurverhoging”.
Er is geen 1 op 1 relatie te leggen tussen de extra opbrengsten vanuit de huurverhoging en
het profijt dat de zittende (individuele) huurder hier direct van heeft. Ook voor SOR stijgen de kosten ieder jaar. U moet hierbij denken aan kosten van aannemers, verzekeringen, gemeentelijke belastingen, lonen etc. De jaarlijkse huurverhoging is simpelweg noodzakelijk om de dingen die SOR nu al doet te blijven doen op de manier zoals u van ons gewend bent en de belofte om vanaf 2025 achterstallig onderhoud te gaan aanpakken te kunnen waarmaken.
Daarnaast is SOR als woningcorporatie niet alleen verantwoordelijk voor goede en
betaalbare huisvesting voor haar huidige huurders maar moet zij ook een bijdrage leveren
aan de maatschappelijke opgaven die er zijn in Nederland, zoals het woningtekort.
Afspraken hierover zijn o.a. gemaakt in de Nationale Prestatieafspraken. Deze zijn vertaald
in lokale prestatieafspraken die we met u hebben afgestemd en in Rotterdam en Voorne aan
Zee samen ondertekend hebben. De afspraken hebben er onder andere voor gezorgd dat
het afgelopen jaar een groot deel van de huurders een huurverlaging heeft gekregen (die
nog steeds doorwerkt) en dat de huurverhoging 2023 flink onder inflatie lag. Het niet
hoeven betalen van de verhuurdersheffing is bij lange na niet toereikend om alle overige
prestatieafspraken zonder huurverhoging te kunnen uitvoeren. Het optimaliseren van
kasstromen is noodzakelijk.
In uw advies stelt u voor de huurverhoging voor alle woningen (sociaal en vrije sector) vast
te stellen op 4,3% in verband met de betaalbaarheid voor huurders. We delen uw mening
dat de betaalbaarheid in het algemeen in Nederland voor een grote groep bewoners onder
druk staat. Zo laat het NIBUD onderzoek ook zien. Ik zeg bewust de betaalbaarheid in
algemene zin omdat de betaalbaarheid van het wonen daarvan slechts een onderdeel is. Op
de gestegen zorg-, energiekosten en gemeentelijke lasten waarover u spreekt, hebben wij
helaas geen invloed.
Bestaanszekerheid garanderen is niet de taak van een woningcorporatie. Betaalbare
huisvesting bieden wel. Juist om die reden hebben een groot deel van de huurders vorig
jaar een flinke huurverlaging gekregen en lag de huurverhoging voor de overige huurders
ver onder inflatie (huurverhoging 2,6%, inflatie 11,6%). In uw opmerking in uw brief dat
dat er voor uw huurders geen verbetering is opgetreden de afgelopen jaren maar alleen een
verslechtering, kunnen wij ons vanuit onze rol niet vinden. Deze maatregelen werken
overigens ook dit jaar nog door, doordat de huurverhoging wordt berekend over een lager
bedrag dan dat dit zou zijn geweest zonder deze maatregelen.
U vraagt ons de huurverhoging te verlagen voor alle woningen naar 4,3%. Gezien het feit
dat de huurverhoging dit jaar boven de inflatie en de stijging van de AOW en de pensioenen
ligt hebben we begrip voor deze stellingname. We stellen het op prijs dat u heeft
meegedacht in oplossingen. U heeft ons drie adviezen gegeven om deze verlaging te
bereiken zonder dat dit invloed heeft op de (binnenkomende) kasstromen. Helaas blijken uw
adviezen niet toepasbaar om een verlaging mogelijk te maken. We zien ook geen andere
mogelijkheden om aan uw verzoek tegemoet te komen. Dit betekent dat we uw voorstel
voor een verlaging naar 4,3% voor alle woningen niet overnemen, maar de huurverhoging
zullen doorvoeren zoals die verwoord is in de adviesaanvraag.
Hieronder licht ik per advies toe waarom het niet bruikbaar is om ruimte te creëren om een
huurverlaging mogelijk te maken.
Uitstel BIG 5
Zoals al eerder aangeven hebben we ook een maatschappelijk opgave en is de woningnood
in Nederland hoog. Het toevoegen van ouderenwoningen lost de grote vraag naar geschikte
ouderenwoningen op en kan de zo gewenste doorstroming weer op gang brengen. Het
toevoegen van woningen is niet voor niets een van de drie pijlers van het ondernemingsplan
zoals dit ook met u besproken is. Op dit moment vinden er al allerlei onderzoeken plaats en
worden er al projecten van de BIG 5 voorbereid. Hierover zijn ook al allerlei afspraken met
partijen gemaakt die niet zondermeer stilgelegd kunnen worden. Het is een rijdende trein,
waarvan het stopzetten en weer op gang brengen meer energie (lees geld) kost dan het
laten doorrijden van deze trein. Ook zou dit betekenen dat we de prestatieafspraken met de
gemeente Rotterdam, drie maanden na de gezamenlijke ondertekening, al niet nakomen.
Zuinig en efficiënt beheer binnen de organisatie:
U mag ervanuit gaan dat er in de MJB 2024 en volgende jaren net zoals op de
inkomstenkant, sterk gestuurd wordt op de uitgaven kant van het beheer binnen de eigen
organisatie. We blijven hierbij wel oog houden voor de specifieke doelgroep waaraan wij
onze woningen verhuren zodat dit niet ten koste gaat van de dienstverlening aan onze
huurders.
Kosten achterstallig onderhoud pas maken in 2025.
In de Meerjarenbegroting (MJB) is ervanuit gegaan dat er VANAF 2025 meer geld aan
onderhoud uitgegeven gaat worden zodat dit weer op peil komt. Uw advies is hiermee dus
als onderdeel van de MJB. Goed te melden is dat in deze MJB wel de door ons voorgestelde
huurverhoging 2024 is ingerekend. Zouden we meegaan in uw voorstel dan zou dat
betekenen dat we ook later aan achterstallig onderhoud kunnen gaan werken.
De reden dat het lastig is om “compensatie” te vinden voor een lagere huurverhoging is dat
het verlagen van de huurverhoging dit jaar ook grote gevolgen zou hebben op de inkomsten
van komende jaren. Eenmalig lijkt het bedrag “snel” terug te verdienen. In werkelijkheid
liggen de kosten hiervan over de jaren heen een factor 15 hoger. Stel de verlaging kost nu
eenmalig een half miljoen, dan betekent dat uiteindelijk een verlies aan inkomsten van 7,5
miljoen over de langere termijn. Een aanzienlijk bedrag dat grote gevolgen zou hebben voor
de uitgaven zoals nu opgenomen in de MJB. In deze MJB hebben we juist extra
onderhoudsuitgaven vanaf 2025 ingerekend (18 miljoen in 7 jaar) om onderhoud te kunnen
inhalen. Iets waar ik me hard voor heb gemaakt en, gezien de reacties op dit nieuws bij de
bedankdag en uw voorzittersoverleg, veel huurders blij mee zijn.
Met betrekking tot het onderscheid sociale sector/vrije sector geeft u aan dat u wilt
voorkomen dat er met twee maten gemeten wordt; CAO loonontwikkeling bij de sociale
sector, inflatie bij de vrije sector. We willen er op wijzen dat de overheid dit onderscheid
heeft gemaakt en in, de op dit moment geldende, wetgeving voor de vrije sector zelfs heeft
vastgelegd. We hebben dit onderscheid gemeend door te trekken naar de huurverhoging 1
juli, ten gunste van de huurders in de vrije sector. Zouden we voor de vrije sector dezelfde
SOR beleidslijn aanhouden als voor de sociale sector (opbrengstmaximalisatie) dan zou de
huurverhoging voor de vrije sectorwoningen naar alle waarschijnlijkheid hoger uitpakken
dan nu aan u voorgesteld. Zoals het er nu naar uitziet zal het maximum dat voor de vrije
sector gaat gelden van af 1 mei komen te liggen op 6,8% (CAO loonontwikkeling +1%).
Tot slot,
Zoals gezegd delen wij uw zorgen over de betaalbaarheid van het leven voor (een deel) van
de inwoners van Nederland. Zoals u ook aangeeft in uw brief laat het rapport van het NIBUD
zien dat de inkomenspositie van met name mensen met een inkomen rond het sociaal
minimum verslechtert. Zij houden minder geld over om hun huur en andere lasten te
betalen. Dat komt bijvoorbeeld omdat de zorgtoeslag daalt.
Geheel verrassend is dat niet, de Commissie Sociaal Minimum luidde hierover eerder in
2023 al de noodklok. De commissie stelt dat ‘mensen met een laag inkomen de komende
jaren tot honderden euro’s per maand tekortkomen, ondanks het geld dat in 2022 al is
uitgetrokken om huishoudens te helpen’. De commissie adviseert het sociaal minimum te
verhogen via de bijstand, het minimumloon (uitkeringen zijn hieraan gekoppeld) en
bijvoorbeeld ook de huurtoeslag. Ook moet het systeem toegankelijker en eenvoudiger
worden.
Recent heeft Aedes als onderdeel van de Landelijke Armoedecoalitie politici opgeroepen snel werk te maken van adviezen van deze commissie. SOR staat achter deze oproep. De rol van de overheid is de bestaanszekerheid van alle inwoners garanderen. Wij houden binnen onze mogelijkheden de huren zo betaalbaar mogelijk. Dat mogen huurders ook van ons verwachten.
Met vriendelijke groet,
Dick Mol
Directeur-Bestuurder SOR